Piata imobiliara din Republica Moldova reprezinta o dilema atat pentru populatia de rand cat si pentru expertii autohtoni.
Stagnarea cresterii spectaculoase a preturilor si volumului de tranzactii, observata in ultimele doua luni, poate fi considerata ca un trend durabil ? O inversare a tendintei ascendente in urmatoarele 6-8 luni poate fi de asteptat? Scaderea preturilor cu 5,2% in septembrie poate fi considerata ca unul din primele simptome a reversarii situatiei prezente pe piata imobiliara din Moldova. Dar cresterea recenta a volumului de tranzactii imobiliare in contextul actual de panica atat in sfera financiara cat si in cea reala controverseaza prognozele de regresie a pietii facute de expertii economici la inceputul trimestrului II a.c.
Considerand ca analizele clasice efectuate de experti in domeniu nu permit explicarea tuturor paradoxelor pietii imobiliare din Republica Moldova si anume cresterea importanta a numarului tranzactiilor care in luna septembrie a.c. a constituit 24116, sau cu 54,8% mai multe decat in luna similara a anului 2007, din acest motiv am decis sa recurg la o analiza alternativa utilizand teorii mai putin cunoscute, cum ar fi efectul de iluzie monetara si procesul de anticipare adaptativa.
Iluzia monetara reprezinta comportamentul prin care un agent economic (atat consumator cat si producator) confunda pretul relativ, care include nivelul inflatiei, cu pretul nominal observat pe piata.
Efectul iluziei monetare controverseaza existenta unei rationalitati perfecte a agentilor economici. In cadrul unui articol intitulat « Money Illusion », publicat de catre The Quarterly Journal of Economics, Tversky, Diamond si Shafir demonstreaza ca agentii economici (atat producatori cat si consumatori) prefera si acorda mai multa importanta cadrului nominal, ignorand preturile relative.
Toate datele referitor la evolutia pietii de imobil din Republica Moldova demonstreaza bine existenta unui efect de iluzie monetara, ceea ce inseamna ca concetatenii nostri realizand anticipari, in ceea ce priveste veniturile personale sau preturile la majoritatea bunurilor economice, in functie de evolutia anterioara a acestora se cred mai bogati decat sint in realitate. Aceasta metoda de anticipare mai este numita adaptativa deoarece agentii economici in procesul de anticipare iau in calcul nivelul preturilor din perioada precedenta asumand o marja de eroare.
Cum am mentionat mai sus, evolutia numarului de tranzactii imobiliare intre ianuarie si septembrie a.c. poate fi caracterizata prin stagnarea acestuia incepind cu aprilie 2008, dupa care observam o crestere importanta in septembrie. Care sunt factorii care au determinat reversarea tendintei ?
Sa rezonam, deci in termeni de iluzie monetara si anticipari adaptative. Intre aprilie si august ’08 volumul tranzactiilor imobiliare s-a stabilizat la un nivel inferior celui de la inceputul anului, acest lucru putand fi explicat prin acumularea de lichiditati din partea agentilor economici pe motiv de precautie in contextul crizei financiare care afecta de o maniera extrem de dramatica economia reala atat in tarile dezvoltate cat si in regiunea Europei Centrale si de Est. Fenomenul de monetary saving reprezinta tendinta agentilor economici de a constitui rezerve de lichiditati in context de incertitudine economica.
Autoritatile monetare locale si politice au depus eforturi mari de comunicare pentru a minimiza riscurile legate de efectele crizei internationale asupra economiei nationale inducand in eroare atat populatia Republicii Moldova cat si investitorii straini. Prin consecinta agentii economici autohtoni anticipand dupa metoda adaptativa o revenire a prosperitatii economice in Moldova si Occident, au supraevaluat veniturile actuale si cele anticipate.
Formula urmatoare reprezinta procesul de anticipare adaptativa dupa care agentii economici se conduc si sunt indusi des in eroare :
Pat+1 < Pt
Unde :
· Pat+1 : puterea de cumparare in t+1
· Pt : puterea de cumparare actuala
Odata ce agentii economici vor elimina eroarea de anticipare si vor iesi din iluzia monetara, rezultatul va fi o modificare semnificativa a comportamentului acestora. Acest lucru va implica o corectie importanta a pietii de imobil.
Este necesara o politica de informare a populatiei referitor la riscurile reale de stagnare economica atat in Republica Moldova cat si in statele dezvoltate, unde un numar important de moldoveni exerseaza o activitate profesionala. Tensiunile create pe piata de imobil vor putea fi calmate doar prin intermediul sustinerii publice a sistemului bancar cu scopul evitarii unei panici generale in randul populatiei si in mediul de afaceri din Moldova. Totodata, actorii pietii de imobil vor fi nevoiti sa revina asupra fixarii preturilor in cadrul tranzactiilor imobiliare pentru a misca un sector vital economiei nationale.
Note:
