O Analiza Alternativa a Pietii de Imobil din Moldova

Piata imobiliara din Republica Moldova reprezinta o dilema atat pentru populatia de rand cat si pentru expertii autohtoni.

Stagnarea cresterii spectaculoase a preturilor si volumului de tranzactii, observata in ultimele doua luni, poate fi considerata ca un trend durabil ? O inversare a tendintei ascendente in urmatoarele 6-8 luni poate fi de asteptat? Scaderea preturilor cu 5,2% in septembrie poate fi considerata ca unul din primele simptome a reversarii situatiei prezente pe piata imobiliara din Moldova. Dar cresterea recenta a volumului de tranzactii imobiliare in contextul actual de panica atat in sfera financiara cat si in cea reala controverseaza prognozele de regresie a pietii facute de expertii economici la inceputul trimestrului II a.c.

Considerand ca analizele clasice efectuate de experti in domeniu nu permit explicarea tuturor paradoxelor pietii imobiliare din Republica Moldova si anume cresterea importanta a numarului tranzactiilor care in luna septembrie a.c. a constituit 24116, sau cu 54,8% mai multe decat in luna similara a anului 2007, din acest motiv am decis sa recurg la o analiza alternativa utilizand teorii mai putin cunoscute, cum ar fi efectul de iluzie monetara si procesul de anticipare adaptativa.

Iluzia monetara reprezinta comportamentul prin care un agent economic (atat consumator cat si producator) confunda pretul relativ, care include nivelul inflatiei, cu pretul nominal observat pe piata.

Efectul iluziei monetare controverseaza existenta unei rationalitati perfecte a agentilor economici. In cadrul unui articol intitulat « Money Illusion », publicat de catre The Quarterly Journal of Economics, Tversky, Diamond si Shafir demonstreaza ca agentii economici (atat producatori cat si consumatori) prefera si acorda mai multa importanta cadrului nominal, ignorand preturile relative.

Toate datele referitor la evolutia pietii de imobil din Republica Moldova demonstreaza bine existenta unui efect de iluzie monetara, ceea ce inseamna ca concetatenii nostri realizand anticipari, in ceea ce priveste veniturile personale sau preturile la majoritatea bunurilor economice, in functie de evolutia anterioara a acestora se cred mai bogati decat sint in realitate. Aceasta metoda de anticipare mai este numita adaptativa deoarece agentii economici in procesul de anticipare iau in calcul nivelul preturilor din perioada precedenta asumand o marja de eroare.

Cum am mentionat mai sus, evolutia numarului de tranzactii imobiliare intre ianuarie si septembrie a.c. poate fi caracterizata prin stagnarea acestuia incepind cu aprilie 2008, dupa care observam o crestere importanta in septembrie. Care sunt factorii care au determinat reversarea tendintei ?

Sa rezonam, deci in termeni de iluzie monetara si anticipari adaptative. Intre aprilie si august ’08 volumul tranzactiilor imobiliare s-a stabilizat la un nivel inferior celui de la inceputul anului, acest lucru putand fi explicat prin acumularea de lichiditati din partea agentilor economici pe motiv de precautie in contextul crizei financiare care afecta de o maniera extrem de dramatica economia reala atat in tarile dezvoltate cat si in regiunea Europei Centrale si de Est. Fenomenul de monetary saving reprezinta tendinta agentilor economici de a constitui rezerve de lichiditati in context de incertitudine economica.

Autoritatile monetare locale si politice au depus eforturi mari de comunicare pentru a minimiza riscurile legate de efectele crizei internationale asupra economiei nationale inducand in eroare atat populatia Republicii Moldova cat si investitorii straini. Prin consecinta agentii economici autohtoni anticipand dupa metoda adaptativa o revenire a prosperitatii economice in Moldova si Occident, au supraevaluat veniturile actuale si cele anticipate.

Formula urmatoare reprezinta procesul de anticipare adaptativa dupa care agentii economici se conduc si sunt indusi des in eroare :

P^a_t+1 <    P_t

Unde :

·         P^a_t+1 : puterea de cumparare in t+1

·         P_t : puterea de cumparare actuala

Odata ce agentii economici vor elimina eroarea de anticipare si vor iesi din iluzia monetara, rezultatul va fi o modificare semnificativa a comportamentului acestora. Acest lucru va implica o corectie importanta a pietii de imobil.

Este necesara o politica de informare a populatiei referitor la riscurile reale de stagnare economica atat in Republica Moldova cat si in statele dezvoltate, unde un numar important de moldoveni exerseaza o activitate profesionala. Tensiunile create pe piata de imobil vor putea fi calmate doar prin intermediul sustinerii publice a sistemului bancar cu scopul evitarii unei panici generale in randul populatiei si in mediul de afaceri din Moldova. Totodata, actorii pietii de imobil vor fi nevoiti sa revina asupra fixarii preturilor in cadrul tranzactiilor imobiliare pentru a misca un sector vital economiei nationale.

Note:

Bursa Lara

Fisher, I. (1928) : The Money Illusion

J.M. Keynes (1936) : The General Theory of Employement, Interest, and Money

---

Piata imobiliara din RM – Exces de sperante si optimism

As fi putut intitula acest mic articol “O comparatie intre pietile de imobil a Republicii Moldova si Florida anilor 1920″. Cunoastem cu totii, mai mult sau mai putin evenimentele care au avut loc in anii 1920 si recesiunea economica care a inceput in toamna anului 1929 si a durat pana la sfarsitul mandatului Presedintelui Hoover. O ameliorare a situatiei a inceput sa fie vizibila odata cu alegerea lui Roosevelt la functia de Presedinte a SUA.

Toate natiunile au cunoscut si inca continua sa cunoasca perioade mai “celebre” care ies din comun, ne putand fi clasate printre celelalte evenimente. Marea depresie economica din 1929 inca mai reprezinta in memoria economistilor una din cele mai violente crize economico-sociale care a condus la pierderea locurilor de munca pentru milioane de persoane.

Nu intentionez sa fac aici o analiza a cauzelor si efectelor crizei din 1929. As vrea doar sa scot in evidenta fenomenul de speculatie si excesul de optimism, doua caracteristici prezente in cadrul marilor recesiuni economice.

Care-i legatura cu piata imobiliara din Republica Moldova?

Voi incerca sa explic legatura intre piata imobiliara din Republica Moldova si excesul de optimism omniprezent pe pietile din SUA in anii 1920 printr-un exemplu simplu de tot care tine de piata de imobil din Florida cu putin timp inaintea marii recesiuni din ‘29. In aceasta perioada  un boom pe piata de imobil din Florida se crea pe baza unor motive reale, ca climatul favorabil pentru activitatea de turism si un venit anual per cap de locuitor mai important decat media natinonala. Aceasta situatie a dus la o crestere importanta a pietii si dezvoltarea activitatilor de speculatie bazate pe sperante.

J. K. Galbraith scria in una din lucrarile sale economice ca traim intro lume nu cu oameni pe care ar trebui sa-i convingem, dar cu oameni care cauta un pretext pentru a fi convinsi. Aceasta fraza ne spune multe atat despre evenimentele care au stat la baza declansarii crizei din 1929 cat si despre evenimentele care au avut loc recent pe pietele financiare internationale.

Sa revenim la cazul Floridei, unde speculatorii credeau, sau sperau ca acest orasel va deveni in curand centrul turistic mondial si valoarea imobilului va creste de o maniera spectaculoasa. Valoarea loturilor de pamant, care se gaseau la distante considerabile de oras si erau regiuni ne populate, crestea in fiecare zi. Si atat timp cat unii cumparau pentru a realiza un profit, anticipand o crestere semnificativa a pietii, nu exista nici un motiv de ingrijorare deoarece preturile cresteau automat odata cu cererea! Ceea ce inseamna ca speculatorii, prin actiunile lor de cumparare, alimentau tendinta de crestere a preturilor pe piata imobiliara din Florida. Acest mecanism sta la baza crearii celor mai mari bule imobiliare si poate explica cresterea spectaculoasa a valorii pietii imobiliare din Republica Moldova deoarcece actorii pietii se implica masiv in proiecte imobiliare oferind posibilitatea pentru cumparatori de a avansa doar un mic procent din pretul total, astfel incuranjand actul de cumparare. Insa ce se va intampla cand cumparatorii nu vor mai fi capabili sa achite soldul din motive bine cunoascute (recesiunea in economiile occidentale va afecta serios sectorul de servicii la persoana si constructie in care lucreaza majoritatea cumparatorilor de imobil din Moldova)???

Aceasta situatie nu putea dura mult timp. Daca va amintiti de Karl Marx, el spunea ca sistemul capitalist poate functiona doar in cazul in care pentru fiecare bun economic exista un cumparator. Odata cu largirea gamei si cresterea nivelului de productie, procesul de vanzare devine tot mai complicat de realizat, de unde crizele de sur-productie.

Teoria lui Marx poate fi aplicata si in cazul pietii imobiliare. La inceputul anului 1928 toti cei care au investit masiv in imobilul din Florida au vrut sa-si transforme bunurile posedate in bani, lucru care s-a adeverit a fi extrem de dificil. In curand valoarea pietii s-a prabusit si “marii” speculatori si-au orientat investitiile spre piata financiara. Rezultatul il cunoastem cu totii…

As vrea aici sa-mi reafirm pozitia referitor la evolutia valorii pietii imobiliare din Republica Moldova. Exista un intreg panel de motive care ma face sa afirm ca stagnarea pietii si chiar o descrestere a preturilor este de asteptat. Sa nu uitam ca o mare parte a populiei care a cumparat un bun imobil sau intentioneaza sa cumpere a facut apel la organismele financiare din Occident, pentru finantarea actului de cumparare. In urma crizei financiare bancile din Europa au majorat de o maniera semnificativa rata de dobanda, trecand de la 4% – 5% la 8% in mediu. Conditiile de acordare a creditelor devin tot mai stricte. Calmarea tensiunilor pe piata materiilor prime si anticiparile extrem de pesimiste referitor la cresterea economica mondiala (lucru care va afecta atat nivelul salariilor pentru moldovenii care au o activitate in strainatate cat si preturile pentru materiile prime) confirma previziunile care le-am facut mai sus.